Anticiper la transmission grâce au démembrement de propriété et à la réserve d’usufruit
Publié le :
11/04/2026
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Transmettre un actif tout en en conservant l’usage constitue un objectif récurrent en matière d’organisation patrimoniale. Le démembrement de propriété répond à cette logique en dissociant les attributs du droit de propriété afin d’anticiper la transmission tout en maintenant certains prérogatives au profit du donateur.
La dissociation entre usufruit et nue-propriété
Le droit de propriété peut être réparti entre deux titulaires distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, notamment les revenus locatifs. Le nu-propriétaire, pour sa part, détient le droit d’en disposer, sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit subsiste. Dans une donation avec réserve d’usufruit, les parents conservent habituellement l’usufruit et transfèrent la nue-propriété à leurs enfants. À l’extinction de l’usufruit, en principe au décès de son titulaire, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité spécifique. La répartition des charges et obligations obéit aux règles fixées par le Code civil : les dépenses d’entretien courant incombent à l’usufruitier, tandis que les grosses réparations reviennent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.Portée patrimoniale et incidences fiscales
Le recours au démembrement permet d’organiser la transmission tout en conservant l’usage du bien ou les revenus qu’il procure. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, évaluée selon un barème fonction de l’âge de l’usufruitier conformément à l’article 669 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance : article 669 du Code général des impôts. Ce mécanisme peut se cumuler avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En pratique, certaines décisions, telle la cession du bien, requièrent l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est consolidée entre les mains des enfants sans imposition complémentaire. Compte tenu des enjeux juridiques et fiscaux attachés à cette technique, l’intervention d’un notaire demeure essentielle afin d’adapter l’opération aux objectifs poursuivis et d’en garantir la sécurité.Historique
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