Comment sécuriser l’achat immobilier de vos clients concubins face à la séparation ou au décès ?
L’achat immobilier par des concubins relève du régime de l’indivision. Chaque acquéreur devient propriétaire d’une quote-part du logement fixée par l’acte notarié. Cette organisation peut toutefois entraîner des difficultés lors d’une séparation ou d’un décès si ses conséquences n’ont pas été anticipées.
Comment déterminer les droits de chaque concubin ?
Dans une acquisition en indivision, la part détenue par chaque concubin est précisée dans l’acte d’achat. En l’absence d’indication, les acquéreurs sont réputés propriétaires du bien par moitié.
La répartition retenue doit correspondre au financement effectivement supporté par chacun. Lorsqu’un concubin contribue au-delà de sa quote-part théorique, l’écart constaté peut faire naître une créance à l’encontre de l’autre concubin ou de l’indivision.
Si l’un des concubins rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt supérieure à celle prévue par le plan de financement, il peut réclamer une créance contre l’indivision au moment de la séparation ou du partage. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
Quelles sont les conséquences d’une séparation ?
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme particulier permettant à l’un d’eux de conserver prioritairement le logement.
Chaque indivisaire peut donc demander le partage de l’indivision à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti entre les propriétaires en fonction de leurs droits respectifs.
Lorsque l’un des anciens concubins demeure seul dans le logement après la rupture, il peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.
La liquidation devient enfin plus délicate lorsque les contributions financières réelles ne coïncident pas avec les quotes-parts inscrites dans l’acte d’acquisition.
Comment le décès affecte-t-il l’indivision ?
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire décédé.
À défaut de disposition spécifique, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent, comme lui, solliciter le partage du bien.
Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant. Cette solution demeure néanmoins limitée par la fiscalité applicable entre concubins, qui prévoit une taxation à 60 %.
Comment anticiper les difficultés liées à l’acquisition ?
L’indivision reste une formule simple et courante pour les couples non mariés. Elle impose toutefois d’examiner en amont le financement du logement ainsi que les effets patrimoniaux d’une séparation ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, d’anticiper les difficultés futures et, si nécessaire, de présenter l’option du PACS, ses différences avec le concubinage et ses conséquences patrimoniales.
Historique
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